StayScoutHeb je je huurcontract in Amsterdam vanaf 1 juli 2023 getekend? Dan geldt er een wettelijk maximum van twee maanden kale huur voor je borg, en heeft je verhuurder maar 14 dagen de tijd om die na je verhuizing terug te betalen — of 30 dagen als er iets wordt ingehouden. Dat staat zo in de Wet goed verhuurderschap. In de praktijk wachten veel huurders alsnog weken langer dan die termijn, moeten ze achter een verhuurder aanbellen die niet reageert, of raken ze een deel van hun borg kwijt aan kosten die eigenlijk helemaal niet ingehouden mochten worden.
Ben je nog op zoek naar huurwoningen in Amsterdam? Dan is het slim om deze regels te kennen voordat je iets tekent, niet pas op het moment dat je verhuisdozen aan het inpakken bent. Hieronder lees je wat de wet precies zegt over je borg, wat een verhuurder wel en niet mag inhouden, en wat je kunt doen als je geld niet op tijd terugkomt.
Hoeveel borg mag een verhuurder in Amsterdam vragen?
Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2023 zijn getekend, mag een verhuurder maximaal twee maanden kale huur vragen als borg — dus zonder servicekosten en voorschotten voor gas, water en licht meegerekend. Deze grens komt uit de Wet goed verhuurderschap, die geldt voor elke verhuurder in Nederland, ongeacht de nationaliteit van de huurder.
Contracten die vóór die datum zijn afgesloten, vallen soms nog onder oudere afspraken, waarbij een hogere borg was toegestaan en die geldig blijft zolang het contract loopt. Weet je niet zeker welke regels voor jou gelden? Kijk dan eerst naar de datum op je huurcontract.
De borgbepaling is meestal maar één regel in een langer contract, maar het loont om die samen met de rest van de kleine lettertjes door te nemen. Wat je nog meer moet checken voordat je tekent, hebben we op een rij gezet in onze uitleg over huurcontracten in Nederland.
Wanneer krijg je je borg eigenlijk terug?
Zodra je huurcontract eindigt, heeft je verhuurder twee mogelijke termijnen, vastgelegd in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek:
- 14 dagen om de volledige borg terug te betalen als er niets wordt ingehouden.
- 30 dagen om af te rekenen als er wél iets wordt ingehouden voor achterstallige huur, schade of servicekosten — en dan moet je verhuurder ook een gespecificeerde uitleg geven van wat er precies wordt ingehouden en waarom, niet alleen een lager bedrag zonder toelichting.
Deze termijnen zijn de huidige wettelijke norm voor contracten onder de Wet goed verhuurderschap. Hoort je niets meer na een van deze termijnen? Dan is dat op zich al reden om schriftelijk aan de bel te trekken en, als het moet, verder te escaleren.
Wat mag wel en niet worden ingehouden?
Een verhuurder mag alleen kosten inhouden die daadwerkelijk aan jou als huurder zijn toe te rekenen, en het liefst vastgelegd in een ondertekend inspectierapport bij het opleveren van de woning.
| Mag worden ingehouden | Mag niet worden ingehouden |
|---|---|
| Achterstallige huur of servicekosten | Normale slijtage (versleten vloerbedekking, kleine gaatjes van spijkers, verkleurd verfwerk) |
| Schade die jij hebt veroorzaakt, vastgelegd in een ondertekend inspectierapport | Schade die niet in dat rapport staat, of waar jij nooit voor hebt getekend |
| Schoonmaakkosten, als je contract een professionele eindschoonmaak specifiek verplicht | Openstaande rekeningen van een aparte nutsvoorziening |
| Ontbrekende spullen die in de inventarislijst staan | Rente over het ingehouden bedrag, tenzij je contract dat expliciet regelt |
Komt je borg lager terug dan verwacht en past de inhouding niet duidelijk in de linkerkolom? Vraag je verhuurder dan om dat schriftelijk te onderbouwen voordat je ervan uitgaat dat het klopt.
Bescherm jezelf al vóór je verhuist
De meeste geschillen over een borg ontstaan niet door onduidelijke regels, maar door een gebrek aan bewijs. Een paar gewoontes bij het in- en uittrekken maken echt verschil:
- Maak op de dag dat je de sleutels krijgt gedateerde foto's of video's van elke kamer, inclusief bestaande schade
- Sta erop dat er een ondertekend inspectierapport bij intrek komt, en bewaar een kopie
- Noteer de meterstanden voor gas, water en elektriciteit bij zowel intrek als vertrek
- Vraag om een gezamenlijke eindinspectie met je verhuurder of makelaar, in plaats van te vertrouwen op een rondje langs de woning nadat je de sleutels al hebt ingeleverd
- Laat afgesproken inhoudingen schriftelijk vastleggen voordat je akkoord gaat met een lager bedrag
Deze stappen overslaan is een van de meest voorkomende, en vermijdbare, manieren waarop huurders een deel van een borg mislopen waar ze eigenlijk recht op hadden — hetzelfde soort vermijdbare fout dat we breder bespreken in onze gids met fouten bij de woningzoektocht.
Wat als je verhuurder je borg niet terugbetaalt?
Veel huurders gaan ervan uit dat de huurcommissie geschillen over de borg behandelt, omdat het de instantie is die de meeste mensen kennen. In de praktijk gaat de huurcommissie vooral over de hoogte van de huur en onderhoudsklachten, niet over een niet-terugbetaalde borg — daarvoor loop je meestal een andere route.
Is de termijn van 14 of 30 dagen verstreken, doe dan het volgende:
- Stuur een schriftelijke aanmaning met het bedrag dat je nog tegoed hebt, de datum waarop je bent verhuisd, en een nieuwe uiterste betaaldatum (meestal twee weken).
- Neem contact op met een lokale huurdersorganisatie. In Amsterdam biedt !WOON gratis advies en kan de organisatie helpen bij het opstellen van een formele claim of bemiddelen met je verhuurder.
- Vraag het Juridisch Loket om gratis juridisch advies als het rechtstreekse contact niets oplevert.
- Stap als laatste middel naar de kantonrechter. Voor claims onder een bepaald bedrag heb je vaak geen advocaat nodig, en een goed opgebouwd dossier — foto's, het inspectierapport, je aanmaning — maakt de zaak aanzienlijk sterker.
Moest je vooraf, nog voordat je de woning had gezien, al contant borg overmaken? Dat is een ander waarschuwingssignaal, dat we samen met andere patronen bespreken in onze gids over huurscams in Amsterdam.
Veelgestelde vragen over je borg terugkrijgen in Amsterdam
Vraag 1: Hoeveel borg mag een verhuurder in Amsterdam wettelijk vragen? Voor contracten getekend vanaf 1 juli 2023 is het maximum twee maanden kale huur, zonder servicekosten en voorschotten. Oudere contracten kunnen nog onder andere, eerder afgesproken voorwaarden vallen.
Vraag 2: Hoe lang heeft mijn verhuurder om mijn borg terug te betalen? Veertien dagen als er niets wordt ingehouden, of 30 dagen als een deel wordt ingehouden — in dat laatste geval moet je verhuurder ook een gespecificeerde uitleg geven van de inhouding.
Vraag 3: Mag mijn verhuurder kosten inhouden voor normale slijtage? Nee. Gewone slijtage, zoals verkleurd verfwerk, kleine krasjes of versleten vloerbedekking, is geen geldige reden voor inhouding. Alleen schade die jij daadwerkelijk hebt veroorzaakt, en het liefst vastgelegd in een ondertekend inspectierapport, mag aan jou worden doorberekend.
Vraag 4: Behandelt de huurcommissie geschillen over de borg? Meestal niet — de huurcommissie richt zich vooral op de hoogte van de huur en onderhoudsgeschillen. Voor een niet-terugbetaalde borg zijn een schriftelijke aanmaning, een lokale huurdersorganisatie zoals !WOON, of uiteindelijk de kantonrechter de gangbaardere routes.
Vraag 5: Wat kan ik voortaan anders doen om discussie over de borg te voorkomen? Leg alles vast bij intrek: foto's, een ondertekend inspectierapport en meterstanden. Doe hetzelfde bij vertrek, het liefst met je verhuurder erbij, zodat er achteraf geen onduidelijkheid ontstaat over de staat van de woning.
Conclusie
Je borg terugkrijgen in Amsterdam draait vooral om twee dingen: weten aan welke termijnen je verhuurder wettelijk gebonden is, en bewijs achter de hand hebben als er toch discussie ontstaat. Begin met vastleggen op de dag dat je intrekt, niet pas op de dag dat je vertrekt — dan blijft de meeste onenigheid al bij een simpele aanmaning steken. Ben je nog op zoek naar een woning en wil je minder tijd kwijt zijn aan het steeds opnieuw checken van advertenties? Stel dan huuralerts voor Amsterdam in bij StayScout en laat passende woningen naar jou toe komen.